房价下跌买方退房 卖方起诉终获赔偿
-------李某诉张某商品房买卖合同纠纷案记实
案情回放：
2014年6月底，王某前来咨询：说丈夫李某系在押服刑人员，在2014年2月代理其夫李某与张某签订了《商品房买卖合同》，将位于海淀区的房子卖与张某，想卖房后到石景山买个便宜点的房子，这样差价可以还债、供女儿上学。谁知合同签订后不到两个月，李某就找到王某说因为房主是服刑人员、他父亲接受不了，所以不太想买这个房子，但是在中介带领下双方一直按照合同约定在走程序，也办理了面签，等到公积金贷款手续也都办好了，就差付清房款过户了，李某却迟迟不支付房款，最终提出退房。王某跟中介打听才知道房价下跌了七八十万，所以要求张某给予相应的赔偿，但是张某开始想要回3万元定金，最后说顶多赔10万元钱。双方无法达成一致。
律师分析：
我仔细地审查了王某所能提供的全部证据材料，对此案作出初步分析：
首先本案双方签订的一系列合同应属于有效合同。王某持有李某经过公证的授权委托书，有权代签合同。李某虽为在押的服刑人员，此身份并不妨碍到房屋的居住及使用。并且在公证的授权委托书中写明了李某在押的情况，王某从未隐瞒此情况，不存在欺诈。
其次，因为房价下跌，张某要求退房属于违约行为、应承担相应的违约责任。但是如何界定违约、以及如何承担违约责任是本案的关键。
《商品房买卖合同》约定合同签订120日内办理过户手续、过户前支付首付款207万。但是《补充协议》约定取得批贷函3个工作日办理过户手续。约定不一致的以《补充协议》为准。鉴于但是王某不清楚具体取得批贷函的时间，双方实际是按120天来履行的，并且王某准备起诉的时间也已经超过120天，所以采用此时间作为界定违约时间更为保险。
对于违约金的问题，合同有约定，根本违约的按20%支付违约金，但对方一定会提出违约金约定过高，最终要根据实际损失来确定。
代理过程：
一、接受委托代理案件。
王某听过律师的分析后，赞同律师的观点，并在探监时取得了李某的授权委托，全权代办诉讼事宜、包括委托律师及决定诉讼方案等，根据律师的建议，按合同约定条款向张某发出了《解除合同通知书》，并委托本律师作为其代理律师。
接受委托后，仔细研究案情，并准备了相应的诉讼材料，去监狱管理局开具介绍信，然后去监狱会见当事人李某，确认他的授权（包括对其妻子王某的授权）、说明诉讼的方案、确定诉求是要求解除合同、要求支付违约金
70万元，做好了诉前准备工作。
二、诉讼过程
一切准备就绪去海淀法院立案，立案时方知对方早在与我的当人王某进行调解时就已委托律师提起诉讼，要求解除合同，返还已交的3万定金，这也更坚定了王某与其诉讼到底的决心。此时当事人有两种选择，一种是坚持立案，预交诉讼费，到时并案审理，另一种是不立案，直接等应诉，提起反诉要求赔偿违约金，但是如果对方撤诉，我们还要重新起诉，耽误时间，考虑到主动性的问题，最终还是坚持立案。
两案均由同一法官审理，但是因为李某在押，存在送达问题，最终法官做对方工作，张某对返还定金案撤诉，并在我们起诉的案件中提起反诉，但是后来根据庭审的情况最终又放弃了反诉。
正如诉前的分析，被告张某首先提出房主李某系在押人员、王某向其隐瞒李某在押的事实，存在欺诈。其次，合同的价格条款存在避税条款，合同无效，要求返还3万定金。第三，合同对履行期限约定不明确，无法履行。第四是违约金过高，房屋仍在，未给原告造成损失。
针对张某律师的答辩，本律师据理力争，一一提出反驳：第一，李某在押人员的身份不影响房屋的销售和使用、并且公证书写明了其身份，签订合同前已向张某出示，并且在中介也有存档，不存在欺诈；第二，合同当中降低房价、提高装修及配套设施的金额规定，不影响双方以总价350万进行买卖的真实意思表示，并且部分条款无效，并不影响整个合同的效力；第三，合同对履行期限有明确约定，即使按120天的约定，其也已经违约，同时我们向法院申请到公积金贷款中心调取批贷函签发情况，以确定其合同履行的时限；第四，对于违约金约定是双方真实意思的约定，理应遵守。同时我们找中介人员到庭作证证明张某单方违约的行为、房价下跌的情况、目前房屋的价格情况，同时提交了王某为按时履行合同而租房支出的相关费用等证据。
此案经过前后经过三次庭审，均同意解除房屋买卖合同及相关合同、协议。最终法院支持了本律师的观点，认定张某的行为构成违约，最终根据涉案房屋所在区域的降价幅度、市场价格等具体情况、以李某相应的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则及诚信原则，最终判令张某于判决生效后十日内向李某支付违约金28万元。
一审判决后，张某不服一审判决提出上诉，一中院经过审理后认为原审认定事实清楚、证据确实充分，驳回了张某的上诉，维护原判。目前，此案也已实际履行，王某代理张某领取了违约金。
专家点评
商品房买卖合同是双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行，否则就要承担违约责任。但是因为房价变化常常会引发纠纷，房价上涨卖方拒绝出售、房价下跌买方退房现象屡见不鲜。一方面是因为价格变动过大，利益的驱使，另一方面也反映出当事人的诚信、及契约精神的缺乏。最终面临的不仅仅是诉累、还有因违约而要承担的经济赔偿。正如本案张某历经十个月的诉讼、赔偿了李某28万元、交付给中介的近十万元的中介费也无法要回，而房地产回暖，房价回升，其中的得失恐怕只有自己知道。
